Deweloperzy bez Rodziny

Rynek deweloperski nie odzyskał jeszcze w pełni równowagi po kryzysie, a już musi się przygotować na kolejny cios. Kończą się bowiem powoli stare zasady programu Rodzina na Swoim, a wprowadzane nowelizacje drastycznie redukują jego zalety.

Deweloperzy zgodnie twierdzą, że nie będą obniżać cen, a tym samym, przy rygorystycznej polityce banków zwiększy się liczba klientów, dla których mieszkanie pozostanie w sferze marzeń.

Prezydent podpisał właśnie ustawę zmieniającą zasadniczo program Rodzina na Swoim. Po zmianach obniży się wskaźnik cen mieszkań objętych programem i to zdecydowanie zmniejszy liczbę mieszkań, na zakup których będzie można dostać kredyt z dopłatą. Nowe warunki zostaną udostępnione singlom i osobom pozostającym w związku partnerskim, ale w ograniczonym zakresie (mieszkania do 50 m kw., a sama dopłata obejmie maksymalnie 30 m kw.). Ważną zmianą jest narzucenie górnego limitu wieku kredytobiorcy, czyli 35 lat. Jeżeli ktoś chce wziąć kredyt na starych zasadach, ma na to czas do połowa sierpnia. Cały program wygaśnie z pierwszy dniem 2013 roku.

Jak twierdzi Tomasz Wnuk z poznańskiej firmy Kalbud Deweloper, działania jakie wprowadził rząd spowodowały, że w województwie wielkopolskim Rodzina na Swoim umrze śmiercią naturalną. – Mało który deweloper będzie schodził z ceny do limitów programowych, gdyż jest to pułap całkowicie nieopłacalny. Natomiast udostępnianie dopłaty singlom i osobom pozostającym w związku partnerskim jest tylko odwróceniem uwagi od całkowitego wycofania się z tego Programu przez rząd – dodaje T. Wnuk.

Przed zmianami można było kupić 66 proc. mieszkań o powierzchni do 75 m kw. z rządową dopłatą. Po zmianach będzie ich zaledwie 10 proc. Jak wykazuje poznański rynek deweloperski, w wielu lokalizacjach uzyskanie kredytu z Rodziną na Swoim stanie się praktycznie niemożliwe. Limity cen aktualnie obowiązujące dla miasta Poznań to 7 182,00 zł, a po zmianie będzie to 5 130,00 zł. Pozostałe wielkopolskie miasta teraz mają limit 4 650,80 zł, za chwilę będzie to 3 322,00 zł. Deweloperzy budujący poza Poznaniem zastanawiają się co zrobić w obecnej sytuacji i co ich czeka w najbliższych miesiącach.

- Po zmianach limitów cenowych, bo tak na prawdę właśnie te zmiany są najważniejsze, okaże się, że w Poznaniu tylko 5-10 proc. mieszkań będzie łapało się w limicie cenowym. Natomiast dla inwestycji pod Poznaniem 0 proc. mieszkań załapie się w tym limicie – stwierdza Tomasz Wnuk, dyrektor ds. handlowych firmy Kalbud Deweloper, budującej kompleks mieszkaniowy w podpoznańskim Swarzędzu.
Wprowadzane zmiany odbiją się praktycznie na większości inwestycji mieszkaniowych. – Dotychczas wszystkie nasze inwestycje spełniały parametry programu Rodzina na Swoim. Przy założeniu obniżenia wskaźnika do 1.0, domki szeregowe, bliźniacze i wolno stojące w niektórych naszych inwestycjach nie będą już objęte dopłatami do kredytów – mówi Paweł Grzegorczyk, specjalista ds. marketingu Przedsiębiorstwa A. Grzegorczyk. – Nie planujemy w związku z tym jednak obniżek cen. Liczymy na utrzymanie wysokiego poziomu sprzedaży, zwłaszcza, że mało która inwestycja w regionie będzie spełniała wymogi nowego programu. Zmiany w Rodzinie na Swoim to ewidentne ograniczenie możliwości skorzystania z tego programu – dodaje P. Grzegorczyk.

Inny deweloper, spółka Swój Dom, wskazuje również na dodatkowe kłopoty branży – W mojej ocenie na ewentualny spadek sprzedaży wśród deweloperów nie będą miały tylko zmiany w Programie, ale bardzo rygorystyczna polityka banków i trudności w uzyskaniu kredytów dla klientów – dodaje T. Bolewski, pełnomocnik spółki Swój Dom, budującej domy wielorodzinne i szeregowce w podpoznańskiej Mosinie.
Zadowolony ten, który skorzystał już z Programu. Optymistami mogą być również osoby, które nadal spełniają wszystkie stawiane wymagania. Pozostali mogą jedynie liczyć na liberalne podejście banków w sprawie kredytów.

źródło: PASSION PR

Rodzina na swoim dla nowych mieszkań

Nowelizacja programu Rodzina na swoim oznacza koniec rządowych dopłat do kredytów na zakup mieszkań z rynku wtórnego w wielu miastach. Drastycznie ogranicza też pulę nowych lokali, na które będzie można zaciągnąć pożyczkę z rządowym wsparciem.

Nowela, która czeka już tylko na podpis Prezydenta oznacza duże zmiany, szczególnie na rynku wtórnym. Nowe przepisy, które najprawdopodobniej wejdą w życie jeszcze w sierpniu br. przyniosą korektę wskaźników, które służą wyliczaniu limitów cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, do których przysługują dopłaty. Zgodnie z nowymi postanowieniami, wskaźnik dla rynku wtórnego zmaleje blisko o połowę (z 1,4 do 0,8), a dla nowych mieszkań spadnie z 1,4 do 1,0. Po wprowadzeniu nowych zasad w poszczególnych miastach z dopłatą będzie można kupić tylko najtańsze lokale. Na niektórych rynkach znalezienie mieszkań kwalifikujących się do dopłat stanie się niemożliwe.

Rodzina do kompletnego remontu

W Warszawie można było dotąd zaciągnąć kredyt z dopłatą na mieszkania z drugiej ręki, których cena sięgała 9,8 tys. zł. za 1 mkw. Po wejściu w życie zmian wartość ta wyniesie jedynie 5,6 tys. zł. Przeważająca większość używanych mieszkań w stolicy nie zmieści się w nowych limitach. Zamiast lokum o odpowiednio wysokim standardzie w wybranej dzielnicy, osoby chcące skorzystać z dofinansowania będą musiały wybierać lokale do remontu, z dala od centrum.

Według szacunków analityków z firmy doradczej Expander, kredyty w programie RnS stanowiły dotąd około 75 proc. wszystkich pożyczek hipotecznych zaciąganych w Warszawie na używane mieszkania. W zależności od wyliczeń średnia cena ofertowa na stołecznym rynku wtórnym wynosi obecnie od 7,8 do 8,24 tys. zł/mkw. Dlatego mieszkania w wyznaczonym przez ustawodawcę pułapie cenowym (5,6 tys./mkw.) trudno będzie znaleźć teraz nawet w peryferyjnych dzielnicach miasta. Jak oblicza portal Szybko.pl, oferty w przedziale 5–6 tys. zł stanowią jedynie 0,2 proc. stołecznego rynku wtórnego, a to oznacza nieco ponad tysiąc mieszkań.

Podobna sytuacja będzie miała miejsce w większości miast. Jak oceniają analitycy Home Broker, w Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu w przypadku używanych mieszkań program praktycznie przestanie działać, bo w tych miastach kupujący nie znajdą lokali w odpowiednio niskich cenach, które zmieszczą się w nowych limitach.

Dopłaty tylko dla nielicznych

We Wrocławiu, Bydgoszczy, Toruniu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku, Olsztynie i Poznaniu limit dla mieszkań deweloperskich wynosi obecnie około 7 tys. zł za metr. Nowelizacja ustawy zakłada spadek limitów w tych miastach o prawie 43 proc. dla nieruchomości z rynku wtórnego i 28,6 proc. w przypadku rynku pierwotnego, wyliczają analitycy Home Broker.

Dla Warszawy limit cenowy na rynku deweloperskim wynosi obecnie 9,8 tys. zł/mkw. Po obniżeniu wskaźników jego poziom dla nowych mieszkań spadnie do około 7 tys. zł/mkw. Wyszukanie takiego mieszkania nie będzie wtedy łatwe. W Krakowie, żeby skorzystać z rządowych dopłat trzeba będzie znaleźć mieszkanie deweloperskie w maksymalnej cenie niewiele powyżej 4,7 tys. zł/mkw. A obecnie tylko pojedyncze inwestycje oferują takie lokale.

Nie inaczej sytuacja wygląda w Poznaniu. Planowane zmniejszenie limitu ceny nowego mieszkania (do 5130 zł/mkw.) kwalifikującej go do dofinansowania spowoduje, że znalezienie jakiegokolwiek lokalu spełniającego nowe wymagania będzie niezwykle trudne. – W naszej poznańskiej inwestycji, w osiedlu RED Park można kupić mieszkania w cenie już od 5100 zł brutto za metr kwadratowy. Według obowiązujących jeszcze przepisów wszystkie mieszkania z oferty kwalifikują się do zaciągnięcia kredytu z dopłatą. Po nowelizacji programu Rodzina na swoim tylko na niewielką część mieszkań znajdujących się w sprzedaży można będzie dostać dopłatę. Finansowanie projektu przez PKO BP daje nam jednak możliwość zaoferowania nabywcom atrakcyjnego systemu finansowania 15/85. W momencie rozpoczęcia budowy (w październiku br.) kupujący wpłacają 15 proc. wartości nieruchomości, a pozostałe 85 proc. sumy dopiero przed odbiorem kluczy – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.

W efekcie zmian, które niebawem wejdą w życie w trzynastu przebadanych przez Home Broker miastach pula mieszkań kwalifikujących się do dofinansowania skurczy się z 66 proc. do 10 proc. Ciekawostką jest, że kupujący nie zareagowali dotąd nerwowo na te zapowiedzi. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w marcu tego roku preferencyjny kredyt z państwową dopłatą zaciągnęło w całym kraju 5,8 tys. rodzin, w kwietniu 5,1 tys., a w czerwcu tylko 4,5 tys. Statystyki mogą poprawić nieco single, którzy dołączą niebawem do grupy beneficjentów programu RnS.

źródło: Prestige Public Relations

Rynek pierwotny – garaże coraz droższe

Choć ceny mieszkań deweloperskich w ciągu ostatnich dwóch lat systematycznie się obniżały, to nadal znajdują się na relatywnie wysokim poziomie, zwłaszcza w relacji do przeciętnych zarobków w naszym kraju. Należy jednak pamiętać, że z kupnem nowego lokum oprócz kosztów samego mieszkania wiążą się jeszcze inne wydatki.

Decydując się na zmianę warunków mieszkaniowych warto pamiętać choćby o podliczeniu kosztów transakcyjnych. W tym miejscu należy wymienić taksę notarialną, wpis do księgi wieczystej itp. Ponadto poza kosztem samego mieszkania, sporym obciążeniem dla portfela osób myślących o przeprowadzce jest wydatek związany z nabyciem miejsca parkingowego, czy też co obecnie jest coraz częściej spotykane stanowiska w garażu podziemnym. Warto zaznaczyć, że duża część wznoszonych dzisiaj budynków wielorodzinnych ma charakter ogrodzonych osiedli zamkniętych. W takim wypadku deweloperzy zazwyczaj zaznaczają, że kupując mieszkanie nowi lokatorzy muszą także nabyć miejsce dla samochodu. Można stwierdzić, że ustalając ceny garażu na wysokim poziomie starają się oni w ten sposób odbić sobie obniżki stawek za mkw. mieszkania. Cena mkw. miejsca postojowego lub garażu zlokalizowanego w najdroższych inwestycjach, jest często niewiele niższa od stawki za jednostkę powierzchni mieszkalnej nowych lokali w najtańszych projektach. Całkowity koszt zazwyczaj wynosi kilkadziesiąt, a nieraz dochodzi nawet do 60 – 70 tys. zł, które trzeba dopisać do listy wydatków związanych z kupnem nowego lokum. Poniżej przedstawiono zestawienie przedstawiające liczbę mkw. nowych lokali miesz

Najem drugiej nieruchomości nie zmieni zasad rozliczeń

W przypadku gdy podatnik podejmuje decyzję o wynajmie kolejnej posiadanej nieruchomości, powstaje pytanie, jaka forma rozliczenia najmu będzie możliwa oraz jaka byłaby najkorzystniejsza od strony podatkowej?

Jeżeli już wcześniej rozliczano najem na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, to działania wynajmującego są ograniczone. Podatnik, który zdecyduje się na rozliczenie ryczałtowe, stosuje wybrane zasady do całości swoich przychodów z najmu, nie może natomiast różnicować zasad opodatkowania w zależności od tego, jakie przychody i znajmu której nieruchomości pochodzą.

Niezbędnika przedsiębiorcy i podatnika

Rozliczający się ryczałtem może zatem zrezygnować z formy opodatkowania i stosować do wszystkich nieruchomości zasady ogólne (skalę podatkową 18 lub 32%) albo korzystać nadal z rozliczenia stosowanego dotychczas.

Rezygnacja następuje na początku kolejnego roku do 20 stycznia w formie pisemnego zawiadomienia Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Odpowiednio, jeżeli podatnik dotychczas stosuje zasady ogólne , to najem kolejnej nieruchomości może być rozliczany wyłącznie według skali. Jeżeli podatnik chciałby uciec od progu 32%, musiałby podjąć decyzję o wyborze formy ryczałtowej i stosowaniu ryczałtu w odniesieniu do wszystkich posiadanych nieruchomości.

Wyjątek stanowi rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej. Może się zdarzyć, że podatnik wynajmujący prywatnie lokal zakłada działalność i wynajmie składnik majątku firmy. W takim wypadku można zastosować dwie różne formy rozliczenia przychodów np. przychody z firmy, w tym z wynajmowanego środka trwałego rozlicza on na zasadach ogólnych, natomiast prywatny najem lokalu – ryczałtem.

Obecnie wynajmuję osobom prywatnym lokal mieszkalny, chcę przejść na ryczałt, bo zacznę wynajmować kolejny, biurowy. Kiedy mogę tego dokonać?

Decyzję może podjąć Pan od przyszłego roku. Rozliczenie na zasadach ryczałtu wymaga zgłoszenia – do 20 stycznia roku podatkowego. Nie ma natomiast możliwości przejść na zasady ryczałtowe w trakcie roku. Do grudnia 2010 r. stosuje Pan zatem zasady ogólne, następnie dokona Pan zgłoszenia o wyborze ryczałtu i od 2011 r. zacznie Pan stosować ryczałt.

autor: Piotr Szulczewski, analityk Bankier.pl

domy z użytkowym poddaszem niezmiennie popularne

domy z użytkowym poddaszem niezmiennie popularne

Projekty domów z użytkowym poddaszem cieszą się niesłabnącą popularnością. Nic dziwnego, skoro dzięki dodatkowej kondygnacji można zyskać więcej przestrzeni mieszkalnej przy mniejszej powierzchni zabudowy, a więc nie tracąc cennych metrów kwadratowych działki – tym cenniejszych, im mniejsza jest jej powierzchnia. Powierzchnia poddasza nie jest jednak wartością samą w sobie – zyskuje dopiero przy właściwym jej zagospodarowaniu.

Projekty domów parterowych z użytkowym poddaszem są rozwiązaniem chętnie wybierane ze względu na liczne zalety: mają większą powierzchnię użytkową w stosunku do powierzchni zabudowy, dzięki czemu dom o bardziej rozbudowanym programie użytkowym dla większej rodziny można zmieścić na stosunkowo niewielkiej działce, taki typ zabudowy dobrze wpisuje się w podmiejski krajobraz (to pod miastem bowiem najczęściej wybierane są działki pod budowę domów jednorodzinnych), program funkcjonalny łatwo wyznacza podział na strefy – dzienną (na parterze) i nocną (na poddaszu), domy takie można budować etapami (najpierw wykończyć parter, a w miarę potrzeb lub posiadanych środków do celów mieszkaniowych zaadaptować poddasze). Aby w pełni wykorzystać zalety takiego projektu, a jednocześnie ustrzec się przed popełnieniem błędów, które odbiorą urok mieszkania w domu parterowym z użytkowym poddaszem, inwestorzy powinni pamiętać o kilku istotnych zasadach.

Techniczne aspekty wykorzystania poddasza

Na poddaszu użytkowym sytuowane są pomieszczenia strefy nocnej. Są to sypialnie, pokoje dzieci, łazienka (lub łazienki), garderoba. Ze względu na swoje położenie, pomieszczenia na poddaszu wymagają rozwiązań, których wprowadzenie zapewni komfort ich użytkowania. Jedną z istotnych kwestii jest właściwe doświetlenie. Nie należy rezygnować z zaplanowanych w projekcie okien do poddaszy, warto też zwrócić uwagę na ich parametry: czy gwarantują właściwą izolacyjność cieplną i akustyczną, czy można wyposażyć je w akcesoria (np. rolety, nieocenione latem, podczas upałów). Ważne jest też pokrycie dachu – ciężkie rodzaje pokryć dachowych, jak np. dachówka ceramiczna, lepiej będą tłumić odgłosy z zewnątrz (np. padającego deszczu) niż pokrycie blaszane. Jednak samo pokrycie, bez właściwej izolacji cieplnej, nie zapewni odpowiednich warunków korzystania z pomieszczeń poddasza: nieprzegrzewania się ich latem lub nadmiernego wychładzania zimą.

Trzeba też pamiętać o odpowiedniej izolacji akustycznej poddasza – dotyczy to w równym stopniu ścian działowych, wyznaczających granice pomieszczeń, jak i stropu oddzielającego parter od wyższej kondygnacji.

Zagospodarowanie poddasza

Inwestorzy dostosowują projekty domów do swoich potrzeb, co jest zrozumiałe. Odbywa się to w ramach adaptacji projektu i dopuszczalnych zmian. Zdarzają się prośby o doprojektowanie dodatkowej sypialni bądź wydzielenie garderoby. Niektórzy inwestorzy dodają balkony, na które mogą wyjść z sypialni, inni z nich rezygnują – nie ma reguły, wszystko zależy od upodobań inwestorów – mówi arch. Elżbieta Wysocka z Biura Projektów MTM STYL. Czasem jednak zakusy inwestorów, by „poprawić” projekt, przekraczają granice funkcjonalności (a przez to wygody mieszkania) i opłacalności.

Warto przemyśleć wybór projektu z użytkowym poddaszem, jeśli skutkiem takiej decyzji mają być potem działania, które mają na celu jego specyficzny charakter i stwarzane warunki zatrzeć. Oferta tego typu domów jest tak szeroka, że zamiast wprowadzać istotne zmiany, kosztowne na etapie adaptacji i realizacji, można poszukać projektu lepiej spełniającego konkretne kryteria. W razie trudności ze znalezieniem odpowiedniej propozycji, warto porozmawiać z doradcą– projektantem z biura architektonicznego lub ekspertem z wyspecjalizowanej firmy – dodaje Hanna Maćkowiak, Doradca Domowy.pl.

Najczęściej dokonywaną przez inwestorów zmianą jest podwyższenie ścianki kolankowej, by zyskać więcej miejsca do wykorzystania pod skosami na poddaszu. Warto pamiętać, że podniesienie ścianki kolankowej zmienia proporcje budynku, nie zawsze daje spodziewany zysk w postaci dającej się sensownie wykorzystać powierzchni, wynosząc je wyżej, zmienia usytuowanie okien na poddaszu, co uniemożliwiawygodne z nich korzystanie i wpływa na sposób doświetlenia poddasza.

Zabieg ten, najczęściej nieprzemyślany i wykonywany pochopnie już na placu budowy, bardzo mocno psuje proporcje bryły budynku. Już podczas wyboru projektu domu warto zwrócić uwagę na proponowaną przez projektanta wysokość ścianki kolankowej oraz powierzchnię użytkową poszczególnych pomieszczeń poddasza. Inwestorzy często nie myślą o tym, że im więcej połaci ma dach, tym więcej skośnych płaszczyzn jest na poddaszu. Przy dachu dwuspadowym dwie ściany szczytowe są ich pozbawione, więc pokoje z takimi ścianami można łatwiej zaaranżować.– dodaje Elżbieta Wysocka z Biura Projektów MTM STYL.

Sytuowane na poddaszu pomieszczenia strefy prywatnej powinny zapewniać wygodę korzystania z nich, dlatego nie warto w sypialni wstawiać łóżka pod skosem, a w łazience montować pod nim urządzeń – np. umywalki lub miski ustępowej. Można natomiast zabudować skosy szafami (najlepiej projektowanymi na wymiar, podobnie jak inne meble, z przesuwanymi drzwiami, co pozwoli oszczędzić miejsce) lub urządzić w nich schowki. Poddasze urzeka klimatem i nie straci go, jeśli przy jego urządzaniu weźmie się pod uwagę stronę praktyczną jego zagospodarowania i umiejętnie je przeprowadzi.

źródło: Domowy.pl